2014年11月7日金曜日

敷金なの、保証金なの

敷金 vs 保証金

アパート

私が預けているのは


敷金診断士として、引渡しの立会いなどをさせていただいていて、依頼者さんの賃貸借契約書を
拝見させていただきますが、敷金と保証金の文言が、曖昧に、そしていい加減に使われている印象があります。
同じ契約でも、契約書と重要事項説明書とで、違っていたりするケースさえあります。
依頼者さんは、100% 敷金と思っています。
精算になって、保証金だから・・・といったケースには遭遇した事はありませんが、今日は、敷金と保証金の違いについてです。

敷金と保証金は兄弟？


賃貸借契約の実務に関わる方は、違いをきちんと理解して、実務に携わっていると思いますが、実際には、そうでも無いのでは、と思います。
ですから、民法の改正案に敷金の条項を設けることとなっているのでしょうし、当事務所へのご相談も入ってくるのかと思います。

保証金と敷金の違い

では、それぞれの違い、特徴です。
あくまでも、厳密に言えば・・・というスタンスです。

・賃借人は
　　保証金：主に法人との、事務所、店舗、テナントなどの賃貸借契約使われる
　　敷金：個人の住居の賃貸借契約に使われる

・敷引きの有無
　　保証金：約定によって、 退去時の敷引き（または、解約引き、償却など）があることが多い
　　敷金：通常、敷引きはない（特に関東地方では、敷引きという慣習がない）

・必要なものか
　　保証金：法律上規定のないお金です。契約により、双方の合意で成立するのが基本。
　　敷金：民法第３１６条、第６１９条などの規定によるお金と考えられます。
　　　※判例では、敷引きのない保証金を「敷金」と同じ扱いとしたものもあります。

・賃貸人が代わった場合は
　　保証金：約定がなければ権利の承継がなく、新たな賃貸人に引き継がれません
　　敷金：原則として新たな賃貸人に引き継がれ、退去時は、新たな賃貸人から精算が受けられます。

・どのような性格なのか
　　保証金＝敷金＋礼金
　　保証金：同時に、敷引きなどがあるが、 礼金を取ることがない
　　敷金：敷引きがないが、 礼金を取る地域が多い
　　※「敷引き」「礼金」といったお金を取るか否かは、地域性が強く、ほぼ、それまでの商慣習に従って決められているようです。

契約時の確認


やはり、注意すべきは契約時の確認です。

契約書は時間をとって、じっくりと確認すべきです。出来れば、自分一人の目では、見逃してしまう条項がでてくる可能性もありますから、家族などにも確認してもらうと良いです。

なかなか、契約時に契約書を確認する方は少ないでしょうが、契約時に、不動産業者は時間をとって説明することが義務付けられていますから、時間をとって契約を確認することは当然な行為なのです。
消費者の側で、いい加減な確認でも契約をしてしまうという現状が変わらない限り、賃貸借住宅でのトラブルは、減少していかないと思います。

契約書で「保証金」という文言を見つけたら、「これは、敷金のことですか・・・？」と質問してみてください。
また、「償却」の文言をみたら、その意味は「敷引き」なのかも確認してください。

確認事項を、書類の備考欄などに、書いてもらうことが完璧な対応です。


賃貸借住宅の契約時、なぜか賃借人となる消費者が、弱い立場で望まなくてはならないように感じます。
不動産業界は、こういった部分での消費者サービスの改善を、もっと考えるべきなのではないでしょうか・・・

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